La Asociación Española de Asesores Fiscales, AEDAF, presentó ayer en rueda de prensa virtual una nueva propuesta de medidas tributarias puntuales, con el fin de “impulsar el objetivo de acelerar la reactivación de la actividad empresarial, fortaleciendo el tejido empresarial y la competitividad, y también el objetivo de generación de riqueza y creación de empleo.”
Se produce una situación que nadie contempla y que es bastante habitual ¿me podéis ayudar con la casuística? Gracias anticipadas
SITUACIONES PRECARIAS QUE SE PRODUCEN A RAIZ DEL COVID-19
Hipoteca sobre locales comerciales a nombre de, en este caso, a nombre de una SL inactiva por exigencia de la entidad bancaria. Avalando y siendo fiadoras por una parte, el único accionista y por el otra, el titular de los bienes como hipotecante no deudor.
A EFECTOS PRACTICOS: HIPOTECA SOBRE LOCALES COMERCIALES
Estos locales comerciales están alquilados. Todos están cerrados en estos momentos por pertenecer a actividades que el Decreto del coronavirus exige. Supongamos que los inquilinos no paguen el alquiler o que alguno pague un determinado porcentaje.
No siempre son grandes fondos los que viven de alquileres
Los alquileres son el medio de vida del propietario y además con ellos se paga la hipoteca en cuestión.
El banco no atiende a razones al no ser hipoteca sobre vivienda habitual. ¿QUÉ HACEMOS EN ESTE CASO SI NO SE PRODUCEN INGRESOS? Son los únicos ingresos aparte de una pensión de 1000€ (el señor tiene 80 años).
Se dice que las «fintech» son empresas en las que se unen dos conceptos fundamentales que son la tecnología y la financiación. En mi opinión, no es verdad. Estamos hablando de algo mucho más importante como es el cambio del concepto de negocio en comparación a la banca.
Por mucho que la banca aplique la tecnología y ya sabemos que su negocio es la financiación sigue anclada en la prehistoria. No cambia su concepto de negocio. Perdón, no estoy diciendo toda la verdad. En algo está cambiando su negocio. Ahora algunos bancos venden coches, lavadoras, cafeteras y utensilios varios, eso sí, quizás los financian y los aderezan con un poquito de seguro por aquí y una tablet por allá.
El enlace anterior es de un artículo que sale en el Expansión de este fin de semana que me parece interesante su lectura y viene al caso con esta entrada.
Hay una gran cantidad de clientes que la banca considera apestados por su pasado sin pararse a mirar sus circunstancias actuales y su calidad actual, y tampoco se paran a mirar cómo han superado su pasado. Esto sí lo hacen algunas fintech (que también existe de todo). Por otra parte, veo en ellas soluciones financieras que en la banca no encuentras , mucho más novedosas e ingeniosas. Y ello no es por la tecnología.
Tampoco todo lo que se anuncia como fintech es fintech. Debería prestarse atención a estos anuncios de capital privado (el capital privado de toda la vida) que se vende como financiación alternativa. No digo con ello que no realicen su función, digo simplemente que no es fintech y no es financiación alternativa. No confundamos más a la gente ya de por sí mal informada y formada.
Lo que sí puedo decir tanto por mi experiencia bancaria como por mi reciente relación con la banca y con las fintech, es que la banca sigue anclada en el pasado por mucho que se tecnifique y que las empresas financieras que van surgiendo se van adaptando a los tiempos que corren y van dando soluciones novedosas de financiación.
Debo decir también que estas nuevas soluciones de financiación no son conocidas, en su mayoría, ni por los directores financieros de las empresas, ni por los asesores de las mismas ni por los propios bancarios. No es que haga falta sólo un día de «la educación financiera» en las escuelas sino también uno de la «profesionalización financiera» en los despachos.
SI LO QUE NECESITA ES LIQUIDEZ LE CONVIENE LEER ESTE POST
El «sale and lease back» es en realidad una venta y posterior alquiler del activo vendido por el antiguo propietario para luego volver a comprarlo. Por lo tanto, estamos hablando de una forma de obtener liquidez sin tener que vender. Se puede hacer vendiendo diferentes tipos de activos pero suelen ser activos productivos de una empresa o los inmuebles. Tampoco hace falta que sea una empresa sino que puede ser un particular.
En la modalidad que nos ocupa no estamos hablando del leasing de retorno donde la empresa que concede la financiación es precisamente eso, una empresa financiera. En este caso, quién otorga la financiación es un inversor privado.
Estas operaciones, que en su mayoría se realizan sobre inmuebles, se articulan mediante la firma de varios contratos.
También es una forma interesante de obtener financiación para operaciones de adquisiciones de otras empresas o afrontar políticas de expansión.
Desde el punto de vista del inversor, éste tiene un buen inquilino y por lo tanto, desde el primer momento de la inversión tiene garantizada la rentabilidad. Además suele pactarse que todos los gastos, tributos y el mantenimiento sean por cuenta del inquilino con lo que la rentabilidad de la renta suele ser más o menos neta. Y por parte del antiguo propietario (arrendatario) no abandona su entorno y obtiene la liquidez sabiendo que el inmueble (por ejemplo) volverá de nuevo a sus manos. Tiene una importante inyección de liquidez de una manera rápida y sencilla incrementando los recursos propios y fortaleciendo los coeficientes de solvencia.
Los barcos son bienes muebles que se pueden hipotecar
EN EL «SALE AND LEASE BACK» NO APARECE EL PROVEEDOR DEL BIEN
Hacemos hincapié en que quién aporta el dinero del préstamo es un inversor privado y no una empresa de leasing. Tampoco interviene aquí la empresa que vende y aporta como proveedor el bien en cuestión, sino que el bien o inmueble ya tenía un propietario y estaba siendo utilizado.
PERSPECTIVAS DE FUTURO DEL «SALE AND LEASE BACK»
El sector hotelero es uno de los que más puede beneficiarse de esta modalidad de financiación
Cada vez es más frecuente el uso de este tipo de operaciones. Uno de los factores que ha contribuido ha sido la crisis recientemente padecida y también que cada vez somos más dados a importar modelos de negocio del mundo anglosajón.
LOS PRÉSTAMOS DE CAPITAL PRIVADO Y ¿A QUÉ DEBEN SU AUGE?
La banca cada día pone más difícil el acceso al capital. En ocasiones los clientes se encuentran ante desfases de liquidez y quieren hacer un último esfuerzo antes de perder los inmuebles o simplemente, tener más tiempo para venderlos sin tener que bajar exageradamente los precios. A veces, no son grandes cantidades sino pequeños embargos que saben que en un futuro no muy lejano se tendrá el dinero para hacerles frente pero no en el presente. En todas estas situaciones la banca no entra pero sí estas entidades financieras, siempre y cuando se tenga un inmueble sin hipotecar o que esté hipotecado y cancelando la antigua hipoteca dé para la liquidez necesaria.
Los inmuebles deben ser de calidad y se presta hasta el 50% del valor de tasación.
Los tipos de interés con los que nos enfrentamos son bastante más altos pero normalmente son situaciones en que la otra opción es mucho peor. Además, debemos tener en cuenta que la mayoría de las veces cuando se recurre a este tipo de empresas los clientes ya han tenido problemas de pago y suelen estar en listas de morosos lo cual suele no importarles a las empresas de capital privado. El dinero que se obtiene limpia las listas de morosos.
Otra de las características de estos préstamos es que su tramitación es rápida.
El dinero proviene de inversores privados o de fondos de inversión.
Lo que sí puedo decir tanto por mi experiencia bancaria como por mi reciente relación con la banca y con las fintech, es que la banca sigue anclada en el pasado por mucho que se tecnifique y que las empresas financieras que van surgiendo se van adaptando a los tiempos que corren y van dando soluciones novedosas de financiación.
